상담 사례
이번에는 성동구 성수동에서 부동산 임대업을 하고 있는 차OO님의 사례를 공유하고자 합니다. 의뢰인은 지난 10년 동안 카센터로 운영하는 임차인과의 좋은 관계를 유지하기 위해, 임대료 인상을 단 한 번도 하지 않았습니다.
하지만 최근 성수동 지역이 상업적으로 크게 활성화되면서 다양한 업체들로부터 입점 문의를 받게 됐고, 이러한 시장 변화를 고려하여 재계약 시 임대료를 일부 인상하자는 의견을 임차인에게 전달했습니다. 그러나, 임차인은 이러한 임대인의 제안에 반대하며 임대료 인상은 절대 받아들일 수 없다는 입장입니다.
이런 상황에서 임대인은 어떻게 대처해야 할까요?
상황분석 및 솔루션
우선 이 상황에서 가장 좋은 방법은 임차인과 직접 만나 시장 변화와 임대료 인상의 이유를 자세히 설명하는 것입니다. 성수동 지역의 상권 활성화와 시장 변동성을 고려할 때, 임대료 인상이 어느 정도 필요하다는 점을 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인이 상황을 객관적으로 이해하고, 양측이 합리적인 타협점을 찾아 나갈 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.
그러나 양측이 합의에 이르지 못하고, 임차인이 동의하지 않는 경우에는 법률적 관점에서의 검토가 불가피합니다.
1. 임차인이 현재 납부 중인 임대료를 확인해야 합니다.
이는 임차인이 소액 임차인에 해당하는지 여부를 판별하기 위해서 입니다.
서울시를 기준으로 할 때, {보증금 + (월세 x 100) = 환산보증금}이 9억원 이하인 경우, 해당 임차인은 임대료 증액 시 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 반면, 카센터를 운영하는 임차인의 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우, 임대료 인상은 주변 시세(인근 지역)를 기준으로 조정할 수 있습니다.
2. 임차인이 지난 10년간 임대료를 연체한 횟수를 확인해야 합니다.
10년간 임대료 연체 누적분이 3회 이상인지 확인해야 합니다. 이는 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있는 강력한 근거가 될 수 있습니다. 임대료 연체는 계약 이행의 핵심적인 부분이며, 반복적인 연체는 임대 계약의 신뢰성을 해치고 임대인의 재산권을 침해할 수 있기 때문입니다. 따라서, 임차인의 연체 이력을 면밀히 검토하는 것은 임대인이 자신의 권리를 보호하고 필요한 법적 조치를 취하기 위한 중요한 단계입니다.
3. 임차인과 체결한 임대차계약서를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
계약서에는 임대료 조정, 연체료 부과 및 조기 계약 해지 조건과 같은 중요한 내용들이 명시되어 있어야 합니다. 특히 임대료 조정 조항은 임대료 인상의 시기, 방법 및 범위를 명확히 규정해야 합니다. 또한, 계약 해지 조건을 정확히 이해해야 하며, 이는 임대인 또는 임차인이 특정 상황에서 계약을 조기에 종료할 수 있는 조건과 절차를 명시해야 합니다. 특히 임대료 연체, 계약 위반 또는 기타 중대한 이유로 인한 계약 해지 조건은 주의 깊게 검토되어야 합니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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이번에는 성동구 성수동에서 부동산 임대업을 하고 있는 차OO님의 사례를 공유하고자 합니다. 의뢰인은 지난 10년 동안 카센터로 운영하는 임차인과의 좋은 관계를 유지하기 위해, 임대료 인상을 단 한 번도 하지 않았습니다.
하지만 최근 성수동 지역이 상업적으로 크게 활성화되면서 다양한 업체들로부터 입점 문의를 받게 됐고, 이러한 시장 변화를 고려하여 재계약 시 임대료를 일부 인상하자는 의견을 임차인에게 전달했습니다. 그러나, 임차인은 이러한 임대인의 제안에 반대하며 임대료 인상은 절대 받아들일 수 없다는 입장입니다.
이런 상황에서 임대인은 어떻게 대처해야 할까요?
상황분석 및 솔루션
우선 이 상황에서 가장 좋은 방법은 임차인과 직접 만나 시장 변화와 임대료 인상의 이유를 자세히 설명하는 것입니다. 성수동 지역의 상권 활성화와 시장 변동성을 고려할 때, 임대료 인상이 어느 정도 필요하다는 점을 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인이 상황을 객관적으로 이해하고, 양측이 합리적인 타협점을 찾아 나갈 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.
그러나 양측이 합의에 이르지 못하고, 임차인이 동의하지 않는 경우에는 법률적 관점에서의 검토가 불가피합니다.
1. 임차인이 현재 납부 중인 임대료를 확인해야 합니다.
이는 임차인이 소액 임차인에 해당하는지 여부를 판별하기 위해서 입니다.
서울시를 기준으로 할 때, {보증금 + (월세 x 100) = 환산보증금}이 9억원 이하인 경우, 해당 임차인은 임대료 증액 시 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 반면, 카센터를 운영하는 임차인의 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우, 임대료 인상은 주변 시세(인근 지역)를 기준으로 조정할 수 있습니다.
2. 임차인이 지난 10년간 임대료를 연체한 횟수를 확인해야 합니다.
10년간 임대료 연체 누적분이 3회 이상인지 확인해야 합니다. 이는 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있는 강력한 근거가 될 수 있습니다. 임대료 연체는 계약 이행의 핵심적인 부분이며, 반복적인 연체는 임대 계약의 신뢰성을 해치고 임대인의 재산권을 침해할 수 있기 때문입니다. 따라서, 임차인의 연체 이력을 면밀히 검토하는 것은 임대인이 자신의 권리를 보호하고 필요한 법적 조치를 취하기 위한 중요한 단계입니다.
3. 임차인과 체결한 임대차계약서를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
계약서에는 임대료 조정, 연체료 부과 및 조기 계약 해지 조건과 같은 중요한 내용들이 명시되어 있어야 합니다. 특히 임대료 조정 조항은 임대료 인상의 시기, 방법 및 범위를 명확히 규정해야 합니다. 또한, 계약 해지 조건을 정확히 이해해야 하며, 이는 임대인 또는 임차인이 특정 상황에서 계약을 조기에 종료할 수 있는 조건과 절차를 명시해야 합니다. 특히 임대료 연체, 계약 위반 또는 기타 중대한 이유로 인한 계약 해지 조건은 주의 깊게 검토되어야 합니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
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